SKEMA BUILD OPERATE TRANSFER


Akhir-akhir ini, memang, tren investasi swasta bagi proyek-proyek negara swasta semakin marak. Alasan utama trend ini adalah pemerintah, BUMN kekurangan dana pemerintah dan pendekatan yang dinamakan sebagai handsoff approach dari pemerintah. Build Operate Transfer (BOT) adalah pilihan bagi pemerintah untuk melakukan outsourcing proyek-proyek pemerintah ke sektor swasta. Tapi, seperti yang akan dijelaskan nanti, alasan kekurangan dana, walaupun sebagai alasan utama, tetap bukan merupakan satu-satunya alasan. Alasan lain bisa saja adalah proses pembangunan sebuah usaha/fasilitas yang layak operasi dan profitable yang hanya bisa dilaksanakan oleh pihak swasta yang kompeten di bidangnya. Ini dinamakan sebagai proyek yang profitable dengan risiko yang nyaris nol.

Dengan BOT, sektor swasta berperan dalam hal mendesain, menyediakan keuangan, membangun dan mengoperasikan fasilitas untuk kemudian akhirnya, setelah masa konsesi tertentu, kepemilikan ditransfer kepada pemerintah. Oleh karena itu, BOT dapat dimaknai sebagai teknik untuk mengembangkan proyek-proyek infrastruktur dengan menggunakan inisiatif dan pendanaan dari pihak swasta. Seperti proyek-proyek infrastruktur meliputi beragam fasilitas yang berfungsi utama untuk melayani kebutuhan masyarakat, untuk memberikan pelayanan sosial dan mempromosikan kegiatan ekonomi di sektor swasta. Contoh yang paling umum adalah jalan, jembatan, air dan sistem saluran pembuangan, bandara, pelabuhan dan bangunan-bangunan umum.
Selain Pemerintah, dalam hal ini BUMN, sektor swasta dapat memulai proyek-proyek BOT bila dana yang tersedia terbatas dan tidak cukup sumberdaya untuk sukses mengeksekusi proyek pembangunan yang diperlukan. Contoh dapat dilihat pada rumah sakit nirlaba dan institusi pendidikan serta fasilitas manufaktur. Desain tradisional-bid-award ini diperkuat oleh pengenalan manajer proyek sebagai konsultan kepada pemilik, dimana manajer proyek menyarankan pemilik bangunan dalam merumuskan strategi dan mengawasi pembangunan atas nama pemilik. Sebagai layanan konsultasi, manajer proyek bekerja secara paralel dengan arsitek untuk biaya tarif yang flat, tanpa risiko fidusia atau konstruksi. Design-build adalah dua pekerjaan sekaligus untuk desain dan konstruksi. Arsitek dan kontraktor bekerja di bawah satu kontrak, dimana tanggung jawab total untuk semua tahap proyek ditempatkan pada kedua belah pihak. Proyek-proyek yang tergolong dalam design-build sering kali agak rumit, tapi cukup menjanjikan di masa depan sebagai proses kemitraan dalam rangka menyelesaikan proyek. Bridging memungkinkan pemisahan skematik antara desain dan pengembangan desain, yang kedua dikelompokkan bersama-sama dengan kontraktor umum. Skema proyek seperti ini memungkinkan transfer desain melewati batas-batas geografis dan ekonomis. BOT lebih dekat dengan penyelesaian produk secara total dimana—selain pembiayaan dan pembangunan—pemasok juga bertanggung jawab untuk pengoperasian fasilitas. Gambar di bawah ini menyajikan visual pengelompokan tanggung jawab dari proyek alternatif skema penyelesaian (delivery).

Fasilitas yang pertamakali dibangun dengan nama Build Operate Transfer adalah di Turki pada tahun 1984 oleh Perdana Menteri Ozal sebagai salah satu bagian dari program privatisasi dalam rangka membangun infrastruktur baru (Beuker, 1988). Namun demikian, pendekatan BOT dipakai pada awal 1834 pada pengembangan Terusan Swess. Terusan yang menghasilkan banyak revenue ini dibiayai oleh European Capital dengan dukungan pendanaan dari Mesir, dimana Mesir mendapatkan konsesi untuk mendesain, membangun dan mengoperasikan yang saat itu dipimpin oleh Pasha Muhammad Ali (Levy, 1996). Paruh kedua pada abad ke-19, di Barat, rel kereta api dan jalanan dibangun dengan menggunakan pendanaan swasta (Mobsby, 1992)
Di Eropa, proyek-proyek infrastruktur tetap berada di bawah yurisdiksi pemerintah karena itu dianggap sebagai persyaratan umum yang harus disediakan oleh negara. Namun, sejak tahun 1980-an, sikap negara-negara Eropa berubah, mereka memasukkan lebih banyak privatisasi dalam pembangunan infrastruktur, terutama di Perancis dan Britania, dalam rangka memenuhi kebutuhan publik. Pada saat yang sama, Asia mengalami booming ekonomi yang membuka pintu bagi bentuk-bentuk baru penyelesaian proyek yang didasarkan pada prinsip privatisasi.
Ernst dan Pham (1994) mendefinisikan privatisasi sebagai sebuah proses dimana delivery barang dan jasa, yang biasanya dikelola oleh pemerintah, dialihkan ke sektor swasta. Privatisasi dapat dibagi menjadi tiga area utama: Pertama, penjualan saham pemerintah (seperti British Airways dan British Telecom); Kedua, subkontrak pelayanan pemerintah kepada pengurus swasta (seperti US Postal Service, taman pemeliharaan); dan kegita, subkontrak pembiayaan dan mengembangkan fasilitas. BOT termasuk kategori terakhir.

Gambar 2: Keterlibatan BUMN-Swasta
Di bawah pendekatan kemitraan BUMN-swasta, kerjasama antara BUMN dan pihak swasta dicapai dimana BUMN bekerjarsama dengan sektor swasta untuk menyediakan kebutuhan publik. Namun, perbedaan antara privatisasi dan kemitraan swasta-BUMN sulit untuk dideteksi, tergantung pada tingkat partisipasi BUMN (Gambar di atas) menunjukkan bahwa privatisasi tidak ada partisipasi pemerintah di dalamnya. Pendekatan Build Operate Transfer dapat dilihat sebagai kemitraan BUMN-swasta yang terjalin dengan baik, karena pemerintah selalu diharapkan berpartisipasi dalam proyek-proyek skala umum seperti itu.

DEFINISI
Build Operate Transfer adalah dimulainya bisnis besar dimana organisasi-organisasi swasta melakukan pembangunan dan pengoperasian fasilitas yang biasanya dilakukan oleh pemerintah. Berakhirnya keterlibatan sektor swasta terjadi pada pengembalian kepemilikan fasilitas kepada pemerintah setelah masa konsesi, biasanya 25-40 tahun. Dalam pendekatan BOT, pihak swasta atau pihak yang mempertahankan suatu konsesi untuk suatu periode tertentu disebut pelaku (klien), untuk pengembangan dan pelaksanaan pembangunan fasilitas, pembangunan mana yang terdiri dari pembiayaan, desain, konstruksi, mengelola dan memelihara fasilitas, dan membuat fasilitas tersebut menguntungkan. Para pemegang konsesi mengamankan pengembalian investasi dengan mengoperasikan fasilitas dan, selama masa konsesi, bertindak sebagai pemilik konsesi. Pada akhir masa konsesi, para pemegang konsesi mentransfer kepemilikan fasilitas kepada BUMN.
Karakteristik terpenting dari BOT adalah pendanaan dari swasta. Dalam BOT, pemerintah mensubkontrakkan seluruh proses pembangunan, termasuk risiko yang terkait kepada entitas swasta. Salah satu risiko ini adalah pembiayaan, yang harus diperoleh oleh pemegang konsesi, yang pada akhirnya bertanggungjawab kepada semua aspek proyek. Sebuah prasyarat bagi pembiayaan swasta adalah suatu kebutuhan untuk fasilitas untuk dikembangkan, misalnya ekstensi jalan raya karena kemacetan lalu lintas meningkat, lebih banyak ruang tidur di fasilitas penahanan dan pemasyarakatan karena peningkatan kejahatan dan jumlah dipenjara individu, sebuah terowongan atau jembatan untuk memecahkan masalah lalu lintas dan memfasilitasi aksesibilitas, atau sistem pembuangan kotoran atau pembangkit listrik untuk mendukung pertumbuhan populasi dan industri. Jika tidak ada persyaratan fasilitas yang, pihak swasta akan menolak untuk berpartisipasi dan memberikan dukungan finansial. Hanya setelah analisis pasar yang membenarkan bahwa fasilitas tersebut qualified, maka pihak swasta akan bersedia berpartisipasi secara finansial serta terlibat dalam pengembangan fasilitas.
BOT hanya salah satu dari banyak proyek yang berbeda dengan skema penyelesaian dalam konteks privatisasi atau kemitraan BUMN-swasta. Dua skema lainnya yang muncul paling mirip adalah BOT Build Own Operate (BOO) dan Build Transfer Operate (BTO). Dalam tiga skema ini, pihak swasta tetap mempertahankan pendapatan dari mengoperasikan fasilitas. Dalam BTO, pihak swasta mentransfer kepemilikan fasilitas langsung setelah melahirkan dan mengoperasikan fasilitas atas nama pemerintah. Pada BOO, pihak swasta tetap mempertahankan kepemilikan fasilitas, membuat laba atas investasi dengan operasi itu, dan memungkinkannya menjual beberapa titik jika sesuai dengan harga pasar.
Selain tiga pendekatan yang paling umum, BOT, BOO dan BTO, variasi lainnya juga dapat terjadi. Semua berbeda satu sama lain dalam cara tingkat risiko yang dibagi antara pihak swasta dan publik. Setiap bentuk adalah semacam kemitraan BUMN-swasta, tetapi semua terasa unik dalam mengalokasikan risiko kepada pihak individu.

Gambar 3: Skema alternatif delivery proyek, ilustrasi risiko pemegang konsesi

PESERTA UTAMA DALAM PROYEK BOT
Lima peserta utama diidentifikasi dalam setiap proyek BOT. Gambar. 4 menunjukkan struktur yang khas. Sangat sederhana, principal memberikan konsesi kepada pemegang konsesi. Para pemegang konsesi, biasanya sebuah konsorsium perusahaan, melakukan pembiayaan dan pengembangan proyek. Pembiayaan ini diperoleh dari sponsor dan pemberi pinjaman. Kontraktor membangun fasilitas dan operator menjalankan fasilitas.

Gambar 4: Struktur Organisasi BOT

Principal
Dalam proyek BOT, principal adalah BUMN yang mengakui kebutuhan untuk fasilitas fasilitas tetapi tidak mampu mendukung proyek secara finansial. Agen pemerintah dengan demikian dipaksa untuk mencari alternatif pilihan.

Konsesi
Setelah mengidentifikasi kebutuhan fasilitas, pemerintah, memberikan konsesi kepada pemilik konsesi. Para pemegang konsesi biasanya sebuah konsorsium dan mengambil tanggungjawab pengembangan (merancang, pembiayaan dan membangun), memelihara dan mengoperasikan fasilitas, atas nama principal. Para pemegang konsesi adalah pemilik fasilitas selama masa konsesi dan menyadari keuntungan dari investasi awal melalui penggunaan fasilitas.

Investors
Pembiayaan disediakan oleh sektor swasta dan investor mencakup pemegang saham dan pemberi pinjaman. Para pemegang saham menginvestasikan uang sebagai imbalan untuk ekuitas, dan pemberi pinjaman mendukung pemegang konsesi selama negosiasi dengan principal bahwa pinjaman tersedia selama pengembangan proyek. pemberi pinjaman (lender) adalah bank, perusahaan asuransi dan pemegang obligasi.

Kontraktor
Pemegang konsesi bekerjasama dengan kontraktor dalam membangun sebuah fasilitas. Dalam kebanyakan kasus, kontraktor merupakan bagian dari pemilik konsesi. Pada akhirnya, kontraktor bertanggung jawab untuk pembangunan proyek dan untuk menyewa subkontraktor, pemasok dan konsultan.

Operator
Mirip kontraktor, operator biasanya bagian dari pemegang konsesi, karena, operatorlah yang mengerti masalah aliran pendapatan (revenue stream), masalah pengetahuan operasional, pembiayaan, desain dan konstruksi yang diperlukan. Sering kali operator didukung oleh sebuah badan pemerintah. Dalam kasus terowongan Wijker, fasilitas sepenuhnya dioperasikan oleh pemerintah atas nama departemen Pekerjaan Umum, dan dalam penjara Plymouth County operator diperankan oleh pemegang konsesi; dia juga yang mengoperasikan fasilitas setelah selesai pembangunan.

Gambar 6: Balancing costs dan revenues untuk optimasi unit price dan profit (revenues dikurangi biaya-biaya). Tanda panah mengindikasikan arah yang diinginkan menuju ke kondisi optimal.

Kontrak Konsesi
Kontrak konsesi ditandatangani antara principal dan pemegang konsesi. Kontrak ini berjalan dari tahap desain awal sampai transfer terakhir, dan termasuk alokasi risiko. Isu-isu utama dalam kontrak konsesi adalah:
 Lamanya masa konsesi; tanggal awal dan tanggal transfer.
 Struktur dari proyek perusahaan (pemegang konsesi).
 Kkema keuangan.
 jaminan keuangan (pokok dan pemegang konsesi).
 Materi yang menjamin (jika pemegang izin tidak dapat memberikan fasilitas, principal memiliki hak untuk “ikut campur” dan mengambil alih).
 Financial ceilings dan biaya pembangunan.
 Financial ceilings dan biaya pemakaian.
 Proses konstruksi.
 Penyelesaian waktu konstruksi.
 Metode operasi proyek.

Kesepakatan Finansial
Kesepakatan keuangan dilakukan secara personal antara pemegang konsesi dan mitra (sponsor) dan para pemberi pinjaman (yaitu, bank, lembaga keuangan). Persetujuan pemegang saham mengandung rasio hutang terhadap ekuitas dan rencana rinci untuk distribusi pendapatan yang diharapkan selama operasi. Persetujuan kreditur, antara penyedia utang dan pemegang konsesi, menentukan berbagai jaminan dan return-on-investment yang telah disepakati. Jaminan yang paling penting adalah disediakan oleh pemerintah untuk ikut campur jika tingkat pendapatan yang diharapkan lebih rendah. Salah satu jaminan ekstrim jaminan untuk kreditur adalah hak untuk mengambil alih fasilitas jika pemegang konsesi tidak sanggup memenuhi kewajiban keuangan.

Kontrak Konstruksi
Kontrak antara pemegang konsesi dan kontraktor biasanya dengan fixed price contract atau design-build contract. Para pemegang konsesi ingin mendelegasikan risiko dengan menuliskan klausul denda dalam keterlambatan pelaksanaan isi kontrak, karena tanggung jawab pemegang konsesi terhadap principal, para pemberi pinjaman, dan pengguna akhir fasilitas.

Kontrak Operasional
Kontrak operasional ditandatangani antara pemegang konsesi dan operator (pelaksana). Tarif untuk penggunaan fasilitas dimasukkan dalam kontrak, sebagaimana disetujui oleh principal dan pemegang konsesi. Sebuah aspek utama untuk perjanjian operasional adalah prognosis bagi penggunaan fasilitas. Semua kontrak secara ketat terkait satu sama lain dan akhirnya membentuk sebuah desain, konstruksi dan pengoperasian fasilitas yang menjelaskan tanggung jawab dan risiko. Oleh karena itu, penting untuk mendapatkan kontrak yang transparan dimana semua risiko dan pihak-pihak penanggungjawab secara jelas didefinisikan. Struktur informasi yang terbuka dan manajemen kontrak didefinisikan dengan baik dengan menyetujui pembagian risiko akan membatasi kesalahpahaman.

TAHAPAN PROYEK BOT
Panjang masa konsesi ditentukan dalam perjanjian yang ditandatangani oleh pemegang konsesi dan principal. Dalam masa konsesi, para pemegang konsesi harus mampu mengembalikan dana investasi untuk semua pihak. Setelah studi pendahuluan, biasanya dilakukan oleh pemerintah, sebuah perusahaan yang dipilih mengikuti prosedur seleksi tertentu. Setelah pemilihan, pemegang konsesi mulai melaksanakan proyek dengan membentuk tim, melaksanakan studi, memperoleh izin, dan melanjutkan dengan pengembangan desain. Setelah desain disetujui, konstruksi dimulai. Setelah menyelesaikan konstruksi, fasilitas terbuka untuk digunakan dan pengembalian fasilitas ditutupi oleh pendapatan yang masuk. Setelah masa konsesi yang telah ditetapkan, fasilitas transfer ke principal dan badan-badan negara kemudian akan memiliki dan mengoperasikan fasilitas tersebut.

Studi Permulaan
Studi pendahuluan biasanya terjadi sebelum keterlibatan pemilik konsesi. Tahap ini dilaksanakan oleh, atau atas nama, principal. Studi kelayakan diperlukan untuk membuktikan ramalan keberhasilan proyek, dalam rangka menarik dana swasta. Cara lainnya, pihak swasta dapat mengidentifikasi kebutuhan dan memulai proyek BOT dan dalam kasus seperti itu, studi pendahuluan dilakukan oleh badan swasta dengan keterlibatan terbatas pemerintah.

Proses Seleksi
Proses seleksi tergantung pada siapa yang memulai proyek. Dalam proses seleksi umum dimana inisiatif datang dari BUMN, permintaan untuk kualifikasi didistribusikan. Setelah menerima aplikasi, pemerintah memilih beberapa perusahaan untuk mengajukan proposal (request for proposal) dan dari situ dipilih pemegang konsesi. Dalam proses seleksi spekulatif, sektor swasta memprakarsai proyek dan menghubungi agen pemerintah yang tepat untuk persetujuan. Proyek ini diberikan setelah negosiasi yang tepat.

Implementasi Proyek
Setelah tahap seleksi dan landasan dari pemilik konsesi (proposal) tersebut selesai, bersama-sama dengan semua pihak yang terlibat, pemegang konsesi merinci program pembangunan dan desain awal, dan mengajukan izin. Proses ini dapat dipersingkat jika agen pemerintah secara aktif berpartisipasi. Setelah izin dikeluarkan, perjanjian konsesi ditandatangani. Selama tahap pelaksanaan proyek, selain untuk kepentingan pihak-pihak, kepentingan pihak-pihak eksternal juga mesti perhatian. Kekuatan politik yang berpengaruh, oposisi, badan-badan lingkungan hidup dan faktor-faktor signifikan, jika tidak diperhitungkan, dapat menghalangi atau bahkan membubarkan proyek.

Konstruksi
Begitu izin yang diperlukan diperoleh, konstruksi dimulai. Yang sering terjadi pada proyek BOT adalah proyek-proyek jalur cepat dimana desain tidak lengkap pada saat konstruksi dimulai. Pantas saja karena kepentingan keuangan pemilik konsesi dan kebutuhan yang mendesak untuk menyelesaikan konstruksi agar dapat memperoleh pendapatan secepat mungkin. Desain yang sedikit kontroversinya akan mempercepat masa konstruksi dengan angka ketidakpastian yang juga sedikit.

Operasional
Selama tahap operasi, fasilitas dioperasikan dan dipelihara oleh operator yang dibayar oleh pemegang izin. Pemegang konsesi, sebagai pemilik fasilitas selama periode operasi, berkewajiban untuk mengoperasikan fasilitas dengan cara yang memadai. Pemegang konsesi juga bertanggung jawab untuk menjaga fasilitas dengan baik. Baik perjanjian konsesi juga perjanjian operasi menentukan kondisi fasilitas pada saat transfer kepada principal.

Transfer
Fasilitas ditransfer kepada principal, biasanya tanpa biaya (Gambar 7). Waktu transfer ditentukan dalam perjanjian konsesi. Principal harus lebih memilih mengambil-alih fasilitas lebih awal daripada masa konsesi yang telah disepakati, pemegang konsesi akan mengkompensasi keuangan untuk investasi. Setelah mentransfer, principal adalah satu-satunya pemilik dari fasilitas dan mengoperasikan dan memelihara fasilitas atau menggaji operator independen. Jika principalnya dalah pemerintah, maka principal boleh memilih untuk tidak men-charge user terakhir. Pada dasarnya, pada waktu itu, fasilitas akan menjadi milik pemerintah.
Permasalahan lain yang harus dipertimbangkan adalah seberapa lama principal ingin menguasai fasilitas BOT tersebut. Setelah masa konsesi 30 tahun, fasilitas mungkin telah menjadi usang dan harus direhabilitasi besar-besaran. Pada BOT pembangkit listrik, metode menghasilkan energi mungkin tidak lagi efisien, oleh karena itu, partisipasi aktif dari principal selama masa konsesi dapat menjaga fasilitas BOT sesuai standar atau, setelah ditransfer, sebuah proyek BOT bisa saja dapat menarik proyek BOT baru.

Gambar 7: Transfer fasilitas proyek BOT.

PEMBIAYAAN
Salah satu fitur utama BOT adalah pendanaan dari swasta yang menyimpulkan para pemegang hak konsesi bertanggung jawab dalam mencari pendanaan yang diperlukan untuk mengembangkan dan mengoperasikan fasilitas. Pemegang konsesi akan mengadakan dana yang diperlukan dalam bentuk utang dan ekuitas. Return of Investment terealisasi selama tahap operasional fasilitas BOT.
Para pemegang konsesi berpartisipasi dalam ekuitas dengan menginvestasikan dana, sedangkan pemegang saham tambahan (additional stakeholder) biasanya adalah pihak-pihak dari konsorsium (investor, kontraktor, operator). Pada tahap tertentu dari pembangunan, ekuitas dapat dijual kepada pemegang saham tambahan melalui penawaran publik dan swasta. Para pemegang saham memerlukan rencana bisnis yang independen, termasuk prediksi pendapatan, pembangunan dan biaya operasi serta perkiraan tingkat return. Meskipun tidak ada jaminan yang dapat diberikan tentang pembayaran dividen, jaminan lainnya harus bisa mengamankan investasi, seperti garansi keuangan yang diberikan oleh pemerintah, dan sejumlah pinjaman yang dijamin. Risiko terbesar ditanggung oleh pemegang saham saat pembayaran terakhir, setelah seluruh obligasi jangka pendek dan panjang telah terpenuhi, adalah mengusahakan adanya return yang lebih tinggi dari investasinya.
Utang disediakan oleh pihak sekunder seperti bank, lembaga keuangan dan pemegang obligasi, kadang-kadang pemerintah menyediakan sebagian utang. Sebagian besar masalah keuangan penting bagi pemegang saham juga penting bagi pemberi pinjaman dalam rangka meramalkan hasil keuangan. Bunga yang diharapkan dan jadwal pembayarannya sudah ada sebelum kesepakatan dan kontrak yang dapat memberikan kepastian kepada investor. Selain itu, kreditur sering meminta jaminan untuk meminimalkan risiko dan biasanya pemerintah memberikan nilai jaminan yang lebih besar lebih diterima. Ekuitas untuk rasio utang ditentukan oleh principal dan tergantung pada kemampuan keuangan mitra ekuitas dan kemampuan mereka untuk mendapatkan pinjaman jangka panjang. Hutang terhadap ekuitas rasio biasanya didirikan pada 1 sampai 4 (20% ekuitas, 80% utang). Karena risiko yang lebih tinggi ditanggung oleh para sponsor (konsorsium), mestinya return on investment yang tinggi dapat menggantikan risiko tersebut. Dalam kebanyakan kasus, pemerintah tetap mempertahankan pengaruh keuangan atas proses sebuah proyek BOT. Dalam kasus di mana pemerintah tidak terlibat, tampaknya lebih sulit untuk mencapai sukses proyek secara finansial. Pemerintah dapat terlibat dalam dua cara: melalui subsidi dan sebagai penyewa. Melalui subsidi. Jenis keterlibatan ini didasarkan pada dua faktor. Pertama, keinginan pemerintah untuk tidak kehilangan kendali utama atas pembangunan fasilitas publik. Dalam proyek terowongan Wijker misalnya, pemerintah membuat 15% subsidi yang tersedia terhadap biaya mengembangkan.

Gambar 8: Struktur Keuangan BOT

Gambar 9 menunjukkan skema pembayaran (pengembangan, konstruksi, pemeliharaan dan operasional, bunga) dan pendapatan untuk setiap tahap dalam proyek BOT. Pada saat present net worth of accumulated revenues (akumulasi pendapatan bersih) sama seperti present net worth of accumulated payments (akumulasi pembayaran bersih), pemegang konsesi harus sudah merealisasikan return dari investasi yang diproyeksikan yang mencakup bunga dan keuntungan. Tentu saja, hal ini tergantung pada proyeksi laba atas investasi dari para pemegang ekuitas dan para pemberi pinjaman. Setelah periode itu, fasilitas ini akan menghasilkan laba bersih untuk pemegang saham.

DESAIN DAN KONSTRUKSI
Ada perusahaan yang mengundang partisipasi dari banyak organisasi dengan berbagai keahlian demi menghasilkan sebuah desain yang efektif dan efisien. Namun, studi kasus menunjukkan bahwa, dalam sebagian besar kasus, desain dan konstruksi konservatiflah yang kebanyakan diadopsi. Hal ini didorong oleh sikap pemegang konsesi demi mengurangi risiko dan biaya. Desain dan metode konstruksi yang teruji secara luas diadopsi dalam proyek-proyek BOT. Sedangkan ide-ide inovatif hanya digunakan ketika akan membuat fasilitas lebih menguntungkan dalam jangka panjang
Arsitek biasanya bekerja untuk kontraktor berdasarkan design-build contract (kontrak desain bangunan yang telah ditetapkan) oleh pemegang konsesi dan kontraktor. Selama studi pendahuluan, principal telah memberikan desain awal sebagai bagian dari studi kelayakan guna memperoleh ijin yang diperlukan. Oleh karena itu, arsitek yang disewa oleh principal akan mentransfer pekerjaan kepada arsitek yang disewa oleh kontraktor. Dalam beberapa kasus, arsitek yang mewakili kedua pihak adalah satu orang (perusahaan).
Salah satu keuntungan utama memiliki begitu banyak peserta adalah desain yang dibuat akan memuaskan semua pihak, tapi, akibatnya, karena desainnya dibuat untuk mengkompromikan selera semua orang yang terlibat dalam prosesnya, maka ini akan lebih memakan waktu. Partisipasi operator dapat menjadi sangat penting dalam pendesainan ini. Dalam proyek Plymouth County Correctional Facility, fasilitas ini dirancang tempat sipir berada di tengah bangunan (untuk mengontrol seluruh fasilitas dari situs tersebut). Desain seperti ini memerlukan sedikit penjaga dan mengakibatkan operasional yang lebih efektif dan efisien. Partisipasi aktif dari operator dalam proyek-proyek BOT adalah sesuatu inovasi yang diperlukan dimana operator harus dilihat sebagai konsultan potensial untuk proyek-proyek tradisional juga.
Partisipasi dari pihak penentang dan organisasi lingkungan sering dianggap sebagai suatu yang menimbulkan ketidaknyamanan, karena adanya remodifikasi desain dan penundaan pelaksanaan. Namun, dalam kasus proyek Strait Crossing Bridge, karena perhatian khusus diberikan kepada desain pilar yang dilakukan oleh kelompok-kelompok penetang dan organisasi lingkungan, aliran es selama musim dingin yang panjang tidak mengganggu ekologi seputar kawasan proyek BOT.

FAKTOR LINGKUNGAN YANG MEMPENGARUHI BOT
Yang disebut faktor lingkungan antara lain adalah peran pemerintah, organisasi pemerhati lingkungan, isu-isu lingkungan dan konservasi, dan iklim ekonomi. Meskipun dalam mendefinisikan proses BOT, partisipasi serta pemerintah harus dikecualikan. Badan-badan pemerintah selalu terlibat dalam menyetujui proyek atau dengan mengembangkan fasilitas publik lainnya untuk mendukung fasilitas BOT tertentu. Yang paling penting adalah keterlibatan pemerintah yang menguntungkan bagi keberhasilan proyek. Dalam kasus Dabhol Power Company, proyek ini terhenti beberapa waktu menyusul diadakannya pemilihan umum. Sebuah aspek utama yang harus dipertimbangkan dalam proyek-proyek BOT adalah lingkungan dan badan-badan pemerhati lingkungan. Kita hidup di era dimana pelestarian lingkungan memegang peranan penting dan pembangunan fasilitas-fasilitas yang membahayakan lingkungan akan menghadapi penentangan-penentangan.
Penentangan dari persatuan masyarakat sekitar proyek bisa sama mengganggunya seperti pemerintah atau organisasi-organisasi lingkungan yang dapat mengakibatkan penundaan proyek BOT. Pelibatan lingkungan pada tahap awal, melalui dengar pendapat, dapat meningkatkan pemahaman dan kerjasama dari para tetangga dalam rangka melaksanakan sebuah proyek BOT.
Akhirnya, status ekonomi sangatlah penting bagi proyek BOT. Tujuan utama memilih pendekatan BOT adalah untuk mendapatkan pendanaan dari pihak swasta. Jika tidak ada perusahaan swasta yang tertarik, sebuah proyek tidak bisa dikembangkan. Investasi uang selalu sebanding dengan risiko dan tingkt return on investment; risiko lebih tinggi jika secara ekonomi proyek tersebut tidaklah ekonomis. Dalam keadaan seperti itu, negosiasi untuk pengaturan ekuitas-utang dengan penghindaran risiko bisa saja memakan waktu yang lama, membuat proyek BOT lebih mahal daripada jika pemerintah mengerjakan proyek itu sendiri. Jadi, ketika proyek dianggap tidak ekonomis, pemerintah harus mempertimbangkan mengerjakan proyek sendiri atau setidaknya melakukan investasi publik tertentu dalam proyek BOT. Bila pembiayaan internasional dianggap perlu, maka pemerintah harus mempertimbangkan dengan hati-hati dalam menetapkan fee bagi penggunaan fasilitas, terutama jika ekonomi nasional buruk dan kemungkinan terjadi devaluasi mata uang lokal.

KAPANKAH PROYEK BOT LAYAK?
Dalam beberapa tahun terakhir, proyek-proyek BOT dianggap layak bagi negara-negara berkembang dan negara-negara maju. Keuntungan terbesar dari BOT bagi pemerintah adalah pensubkontrakan mayoritas resiko terhadap sektor swasta, sudah begitu pihak swasta bersedia membiayai dan menangngung risiko dalam pembangunan fasilitas pemerintah tersebut. Pada akhir masa konsesi, pemerintah akan mewarisi proyek yang telah terbukti dapat dioperasionalkan dengan baik tanpa menginvestasikan dana publik. Sebagai konsekuensi dari tidak berinvestasi uang sendiri adalah bahwa proyek dapat dilakukan bahkan jika anggaran pemerintah terbatas. Pendanaan diadakan oleh pihak swasta dan pelaksanaan proyek tidak tergantung pada perencanaan keuangan dari pemerintah. Lebih jauh, karena desain, pengembangan, dan konstruksi semua tanggung jawab satu pihak, yaitu pemegang konsesi, maka fasilitas pastilah lebih efektif dan efisien.

Keuntungan yang ditawarkan oleh BOT
 Kesempatan untuk menangkap pangsa pasar dengan cepat atau menjawab kebutuhan mendesak dalam waktu singkat
 Tidak mendapatkan kendala untuk mendirikan usaha baru
 Mampu fokus pada kompetensi inti perusahaan
 Peluang terbaik di kelasnya untuk mengakses keterampilan baru
 Menghemat Capex
 Outsourcing yang cost-effective selama periode awal membangun dan pengoperasian
 Mengurangi risiko operasional dan retensi pengetahuan yang berhubungan proses pembangunan yang sensitive; dan
 Mampu mendapatkan solusi dalam durasi yang pendek.
Keuntungan lainny adalah bahwa model investasi ini tidak saja bisa digunakan untuk membangun sebuah fasilitas seperti gedung, jalan tol, pasar dan lain-lain, tetapi, di India misalnya, model investasi ini seringkali digunakan pada sektor IT yang dikenal sebagai Onsite-Offshore Development Center (ODC). Pada model ini, perusahaan lokal membentuk tim ekslusif, fasilitas dan IP protected environment bagi klien. Di akhir masa sekitar 3-5 tahun, pada term-term yang disetujui pada awalnya, klien membeli ODC tersebut. Dengan menampung 20-30% staff pada Onsite, perusahaan-perusahaan IT Global menemukan fakta bahwa model seperti ini akan menghilangkan risiko infant mortality tanpa investasi finansial. Di akhir masa 3-5 tahun, mereka membeli operasi yang sudah readymade dan meninggalkan kurva pembelajaran (risiko gagal dalam uji-coba).
Pada model seperti ini, manajemen operator bertanggungjawab atas Real Estate, undang-undang dan peraturan pemerintah, hukum, transisi budaya, pengadaan infrastruktur IT, keamanan, model BOT adalah medium yang lebih kondusif dalam membantu sebuah perusahaan membentuk subsidiary yang dimiliki secara keseluruhan dalam waktu yang panjang.

RISIKO DALAM PROYEK-PROYEK BOT
Menurut Wang et al. (2002) risiko harus diidentifikasi secara rasional dengan cara sistematis, jika tidak, beberapa risiko dapat saja mengancam proyek. Banyak penelitian telah dilakukan di bidang identifikasi risiko dengan perhatian khusus kepada proyek-proyek BOT, di negara-negara berkembang yang menghasilkan kategorisasi berbeda-beda (Gupta dan Sravat, 1998, Kumaraswamy dan Morris, 2002, Ozdoganm dan Birgonul, 2000, Salzmann dan Mohamed, 1999, Wang et al., 2000). Metode khusus yang diadopsi oleh sektor swasta untuk mengidentifikasi risiko mencakup pengalaman, matriks resiko, checklist, database, site visit dan intuisi (Akintoye et al., 2001). Promotor dan sponsor proyek yang berpengalaman dalam proyek-proyek BOT, akan dengan mudah mengidentifikasi risiko-risiko tersebut.
Keberhasilan sebuah perusahaan kontraktor yang ingin berinvestasi dalam proyek-proyek BOT di negara-negara berkembang tergantung pada kemampuan untuk memilih investasi yang paling menguntungkan, apakah manfaat ini murni dari faktor keuangan atau kombinasi faktor keuangan dan non-keuangan (seperti peningkatan pangsa pasar). Oleh karena itu, sekali resiko dan ketidakpastian telah teridentifikasi, maka sangat penting untuk menghitung dan mengevaluasi pengaruh potensi mereka atas proyek sehingga seluruh hasil keuangan yang mungkin didapat harus diprediksi dan dibandingkan dengan perhitungan dampak risiko non-finansial dan ketidakpastian yang berhubungan dengan berbagai parameter investasi.
Untuk memfasilitasi perbandingan seperti itu, berbagai upaya telah dilakukan untuk mengembangkan DSS (Decision Support System) untuk membantu dalam proses proyek BOT (Al-Jibouri et al., 2002). Mengadopsi DSS bisa memberikan manfaat termasuk:
 standard kinerja ekonomi yang akan memuaskan kebutuhan dari berbagai pemangku kepentingan yang terlibat (keuangan, pemerintah, pengembang)
 sistem penilaian proyek yang efisien, yang memperhitungkan efek gabungan dari keuangan, risiko, dan ketidakpastian pada proyek secara keseluruhan tarik
 efisiensi waktu dan sumber daya karena pendekatan yang dipersingkat
 peningkatan kepercayaan bahwa prediksi yang dibuat sangat realistis
 fasilitasi dari keputusan pemerintah atau LSM melalui hasil yang kuantitatif
 pengidentifikasian yang jelas atas risiko proyek (non-finansial) lain yang mungkin tak terpikirkan
 pengidentifikasian faktor risiko penting bagi proyek masukan ke dalam rencana manajemen risiko melalui analisis sensitivitas
 analisis nilai output yang dapat digunakan dalam negosiasi kontrak proyek antara berbagai pihak.

PERSYARATAN PENTING DSS
Agar investasi proyek BOT berjalan efektif (yang mencerminkan tingkat kepastian), dan efisien (dalam rangka mendefinisikan faktor distribusi) di negara berkembang, DSS seharusnya berguna untuk hal-hal seperti berikut:
 metodologi industri dan metodologi pengevaluasian;
 fase/sub-fase proyek;
 karakteristik cash flow;
 berbagai standard kinerja (seperti manfaat-rasio biaya, NPV, IRR);
 hal-hal yang belum terpikirkan dalam proyek (uncertainty);
 perbandingan atas beberapa alternatif/scenario proyek (termasuk analisis sensitivitas);
 aspek-aspek proyek yang detail dan umum;
 Identifikasi faktor-faktor risiko individual yang berkontribusi terhadap ketidakpastian (baik positif maupun negatif); dan
 kesalingtergantungan antara faktor-faktor risiko yang teridentifikasi.

KERANGKA KERJA DSS
Agar DSS memenuhi persyaratan penting di atas, desainnya harus didasarkan atas kombinasi dari kerangka kerja pengambilan keputusan yang optimal dan model-model teknik matematis yang ada (McCowan dan Mohamed, 2002).
Model teknik matematika yang dipilih untuk memudahkan pengertian dari data input kedalam DSS harus mencerminkan tingkat kepastian sebuah proyek konstruksi (efektivitas), dan usaha mendefinisikan distribusi proyek (efisiensi). Nilai-nilai deterministik (tunggal) yang menentukan distribusi probabilitas adalah teknik matematis yang dapat digunakan untuk tujuan ini. Maka, adalah salah jika mendefinisikan sebagian besar nilai-nilai input untuk model investasi BOT sebagai nilai-nilai deterministik yang dihasilkan oleh risiko dan ketidakpastian yang mencirikan proyek-proyek di negara berkembang. Demikian juga halnya ketika teori probabilitas (termasuk simulasi Monte Carlo) telah menjadi yang paling diterima secara luas untuk menggabungkan teknik risiko dan ketidakpastian dalam analisis proyek konstruksi (Pender, 2001, Raz dan Michael, 2001).
Teori kemungkinan (probability theory), juga dikenal sebagai logika keriting (fuzzy), didasarkan pada konsep bahwa semua nilai-nilai dalam kisaran tertentu adalah mungkin, dengan nilai pasti yang tidak diketahui. Berbagai nilai yang mungkin, atau interval, ditetapkan secara subyektif, tetapi nilai-nilai individu dalam interval tidak ditetapkan sebagai nilai yang relative. Teori Kemungkinan telah berhasil diterapkan untuk berbagai bidang rekayasa konstruksi.
Sebuah proyek percontohan dilakukan untuk menyelidiki pelaksanaan teori kemungkinan untuk memperagakan efek gabungan faktor-faktor keuangan dan non-keuangan pada peluang investasi BOT dan—karena itu—mengevaluasi dan memeringkatkan beberapa opsi. Sebuah prototipe DSS ini dikembangkan menggunakan Metode Sum Weighted (WSM) dalam kerangka MCDM dan mengikuti proses yang ditunjukkan pada Gambar 10. Prototipe ini disahkan dengan membandingkan hasilnya dengan yang diperoleh dari metode utilitas yang didasarkan pada probabilitas, dan berhasil diterapkan pada pemeringkatan dua proyek BOT (Mohamed dan McCowan, 2001). Kenyataannya, teori kemungkinan menawarkan metode yang kurang intensif dan calculative walaupun masih memberikan hasil yang akurat dan transparan.

Gambar 10: Prototipe proses DSS (Mohamed & McCowan, 2001)

Gambar 11: Alur Distribusi Masalah (berbagai faktor) dalam proyek BOT.

KESIMPULAN
Proyek BOT adalah bentuk privatisasi yang layak dilakukan dalam rangka perbaikan kinerja BUMN. Dengan berbagai aturan main tata-cara yang mesti ditaati dalam BOT, baik oleh pihak Pemerintah maupun swasta, maka proyek BOT merupakan cara kerja yang menjanjikan bagi dua pihak, swasta dan pemerintah. Pemerintah, dengan peran aktifnya dalam pelaksanaan BOT dari awal preliminary study sampai tahap desain dan serah terima, akan mendapatkan warisan fasilitas yang layak dalam rangka memperbaiki perusahaan baik dalam ranah revenue maupun dalam ranah perbaikan kinerja. Pihak swasta yang berpengalaman dalam proyek ini, yang mampu mengidentifikasi masalah, dan memproyeksikan keuntungan dengan membandingkan antara risiko dengan profit, maka akan mendapatkan fasilitas yang layak dalam berbisnis yang mengntungkan.
Dalam dua dekade terakhir, kontrak konsesi seperti BOT ini telah telah digunakan oleh banyak pemerintahan negara berkembang dalam rangka membiayai proyek infrastruktur penting. Jika dilaksankan dengan benar proyek BOT dapat memberikan win-win solution bagi pemerintah dan pihak swasta dan seluruh masyarakat luas. Namun demikian, karena proyek ini menjanjikan return yang tinggi bagi sektor swasta, mereka juga menanggung risiko yang tinggi pula yang biasanya disebabkan oleh kondisi lingkungan yang tak stabil seperti politik, ekonomi dan sosial, ini tidak dapat dihindari. Berbagai studi dan survey mengidentifikasikan bahwa keadaan ini seringkali terjadi pada sektor swasta yang tak bisa mengidentifikasi, mengkalkulasi, dan mengevaluasi pengaruh risiko non-finansial yang inheren serta faktor ketidakpastian (uncertainty) pada tahap fesibility study. Oleh karena itu, sangatlah jelas bahwa proyek seperti ini memerlukan keberadaan DSS atau perangkat decision maker yang mampu mengevaluasi efek kombinasi dari faktor finansial dan non-finansial secara effektif dan efisien.
Dengan demikian, inilah salah-satu cara terbaik dalam proses privatisasi pada BUMN, dimana BUMN mempunyai begitu banyak asset (tanah) yang dapat dikonversikan menjadi asset produktif melalui kerjasama bisnis dengan pihak swasta. Dengan catatan, bahwa kedua pihak secara proaktif melakukan requirements dalam pengadaan proyek ini.

10 thoughts on “SKEMA BUILD OPERATE TRANSFER

  1. Topiknya sangat bagus Pak Mustafit. Memang skema kerjasama pemerintah dan swasta saat sekarang ini menjadi salah satu alternatif dalam pembangunan infrastruktur. Tulisan anda mungkin bisa menjadi masukan buat saya, saat ini sy sedang menyelesaikan S2 saya di Manajemen Infrastruktur UI. Kebetulan Tesis yang akan saya angkat mengenai KPS juga. Jika diijinkan saya mohon untuk di share materi gambar yang ada di tulisan anda, penjelasan tentang gambarnya ada cuma bentuk imagenya tidak muncul. Terima kasih…..

  2. Tulisan yang bagus karena mengulas secara detail sisi teknis pelaksanaan BOT. Tulisan ini bisa menjadi referensi bagi pelaku bisnis terutama pemilik modal. Dan memang akhir-akhir ini banyak sekali model investasi seperti ini hanya saja yang sangat disayangkan adalah belum adanya ketentuan resmi yang mengatur model investasi seperti ini apabila pemilik aset tanah adalah pemerintah daerah. Ketentuan resmi yang saya maksudkan adalah ketentuan yang mengatur hulu sampai hilir (aspek legal, aspek teknis, aspek keuangan sampai dengan aspek perpajakannya). Aturan yang sudah muncul saat ini adalah aturan BOT dimana pemilik lahan dan pemegang konsesi sama-sama berasal dari pihak swasta. Terima kasih.

  3. Tulisan ini memberikan inspirasi baru, terutama bagi daerah-daerah yg berkeinginan menggunakan model ini dalam pembangunan sarana dan prasarana ekonomi dan pelayanan publik di daerah. Kalau boleh saya di kirimkan model2 kontrak BOT sebagai bahan referensi kami dlm upaya pemnafaatan barang/asset milik pemerintah daerah….

    1. maaf baru sempat balas… ada banyak contoh BOT pak… Bapak mau BOT apa? Jalan atau apa? Tapi mesti ada timbal-baliknya untuk investor. Misal jalan tol, atau fasilitas umum yang sekalian super modern. jika sedang-sedang, maka investor juga tak akan ada yang melirik. Misal menjadikan kota bapak sebagai kota posmo seperti tokyo dengan fasilitas ini itu, dengan feasibility study yang sudah matang, maka investor akan berbondong2 ke sana pak… jika perlu bekerjasama dengan pemerintah provinsi lain agar 1 paket. Yang ini akan menarik. rakyat juga senang.

  4. Pak mungkinkah pihak swasta local memiliki bangunan kemudian disewakan kepada investor untuk pembangunan pasar modern seperti lotte dengan sistem BOT, karena nilai set up bangunannya cukup besar hampir 15 x dari biaya bangun sipemilik tanah itu sendiri. terimakasih

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s